【銘柄格付】 日本リート投資法人【JPX: 3296】NIPPON REIT Investment Corporation 2019年11月14日終値

エディ
常にあるべき姿を追求し、変えるべきは変えていく。

そして、薔薇の艦隊は、必ず百年戦争(人生百年時代)に勝利する。

銘柄格付を通して、前途有望な米国株銘柄を探求しよう!

※今回は、米国株ではなく、日本株を取り上げます。

ドルチェ
今回は、オフィスを主要投資対象とする不動産投資会社、
日本リート投資法人【JPX: 3296】を独自基準で銘柄格付します。

【データソース】株価推移は Bloomberg、財務推移は Morningstar です。

Ⅰ)株価推移 直近五年 ※橙はS&P500指数ETF【IVV】


●IVVは、2019年11月13日終値(日本時間2019年11月14日 6:00)
●3296(日本リート投資法人)は、2019年11月14日終値(日本時間2019年11月14日 15:00)

Ⅱ)財務推移 直近五年

Ⅲ)審査

①【株価推移】
直近五年でS&P500指数をアウトパフォーム
※最新終値ベース

→非該当: 加点なし(0点)

②【売上高】
直近五年で一貫して増加

→該当: 加点あり(1点)

③【フリーキャッシュフロー】
直近五年で一貫して増加

→非該当: 加点なし(0点)

④【配当総額】
直近五年で一貫して有配かつ増配
※増配は一株ベースではなく総額ベース

→非該当: 加点なし(0点)

⑤【フリーキャッシュフロー / 売上高】
直近五年で一貫して20%以上を維持

→非該当: 加点なし(0点)

エディ
日本リート投資法人【JPX: 3296】は、
不動産投資の知見を有する商社「双日」をスポンサーに持つ、
不動産投資会社である。

同社のポートフォリオ構築方針は下記の通りである。

①オフィス 投資比率50%以上
②住宅 投資比率50%以下
③商業施設 投資比率20%以下

同社の成長戦略は、「都心中規模オフィスへの重点投資」である。

現時点のポートフォリオに占めるオフィスの割合は、77.1%となっている。
投資対象のオフィス規模はすべて「中規模」をターゲットとしている。
また、オフィスの地域別割合をみると、
都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区)で、
全体の69.2%を占める。

この背景として、同社は次の二点を挙げている。

①相対的に限定的な新規供給と豊富な需要
②相対的にボラティリティの低い賃料変動レンジ

収益獲得の手法としては、下記の二点が挙げられる。

①テナント入れ替え時の賃料増額
②賃料改定による月額賃料増額

財務推移から確認できることは、
フリーキャッシュフローの変動が顕著であること。

不動産投資に伴う投資キャッシュフロー(固定資産の取得)が巨額なのは、
不動産投資事業の宿命である。
同社の場合、FY2015に大規模な投資が実施されたことが確認できる。

投資の結果、配当は「分配金」として株主に還元される。
あいにく、Morningstar の保有する同社のキャッシュフロー計算書には、
FY2014の配当総額が載っておらず、やむなく表記を「0円」としている。

しかし、同社のウェブサイトには、FY2014の分配金の実績があることから、
そこは銘柄格付で加味しなければならない点といえる。

株価推移をみると、2016年8月以降、勢いよく上昇を続けている。
同社の売上高の増加、分配金の増加を正当に評価した結果といえるだろう。

Ⅳ)格付 ※最高評価は五つ星。最低評価は星なし。

ローズ
厳正なる審査の結果、
日本リート投資法人【JPX: 3296】の格付は【二つ星】となりました。
ドルチェ
個人の感想です。運用成果を保証するものではありません。

投資決定は自己責任でお願いいたします。

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